Facility Management: Gestión y Servicios para la Urbe

El Global Director en la Consultora Internacional FMHOUSE, David Martínez, habla para Predictiva21 acerca de la importancia del Facility Management como disciplina que combina gestión y servicios, y el impacto que esto supone en el manejo de grandes inmuebles comerciales y residenciales.

Lo urbano se vuelve cada vez más complejo. Los componentes dinámicos de una urbe, la forma en como estos se relacionan, las múltiples variables que inciden en su funcionabilidad (desde la ecología y el medio ambiente hasta las expresiones contraculturales o las tendencias sociales), todo muestra una clara tendencia a seguir creando sistemas y subsistemas cada vez más sofisticados, con una alta exigencia tanto para su manejo como para su comprensión.

Una de las características más señaladas de la sociedad postindustrial es la presencia y aumento de los servicios. El rico entramado que supone una urbe postindustrial demuestra haber dejado atrás el modelo económico industrial que trajo consigo la revolución del mismo nombre, para dar paso a una economía de servicios. Y, a su vez, los servicios parecen generar una conducta bastante común dentro de cualquier sociedad: la gente siempre quiere más. Las personas piden más y mejores servicios. El rápido aumento del acceso a la información, el conocimiento y el uso de la creatividad son también cartas de presentación de la urbe postindustrial. Y, así como se sofistica la sociedad y sus sistemas de pensamiento y autopercepción, también se sofistican sus inmuebles, sus redes de transporte. Y de ahí la necesidad de diseñar servicios a la altura de estas exigencias.

La gestión de inmuebles se ha configurado como una de las últimas y más novedosas disciplinas que aplican en el mundo de la oferta de servicios, muy especialmente lo relacionado con el manejo de grandes infraestructuras y edificaciones comerciales y residenciales. Esta disciplina se conoce como facility management, y aunque tiene pocas décadas de creada, ha recorrido un largo trecho entre Estados Unidos y Europa occidental, Asia y África. Facilities Management es la gestión de los edificios y sus servicios. Engloba diversas áreas con el fin de asegurar el mejor funcionamiento de los inmuebles y sus servicios asociados, mediante la integración de personas, espacios, procesos y las tecnologías propias de los inmuebles, procurando no sólo el adecuado funcionamiento e integración de sus componentes, sino también optimizando costos dentro de dicha gestión. Para ello, han de analizarse variables diversas, que involucran la administración empresarial, la arquitectura, la ciencia comportamental y la ingeniería, según explica IFMA, la Asociación Internacional de Mantenimiento.

David Martínez, Global Director en la Consultora Internacional FMHOUSE, es uno de nuestros máximos exponentes hispanoparlantes en el sector del Facility Management en España y a nivel internacional. En su largo haber profesional, figura como miembro del consejo ejecutivo de IFMA España, además de ser un reconocido conferencista y experto en la materia. Obsesionado con la difusión internacional y el reconocimiento profesional del FM, dirige el CIFMers, el Congreso Iberoamericano de Facility Managers y LSDFM , La Semana del Facility Management, con varias ediciones en países latinoamericanos.

Martínez habla para Predicitiva21 sobre los retos de Facility Management y lo que el mundo puede esperar a futuro de esta importante disciplina.

Predictiva21: ¿Cómo y por qué surge FMHOUSE como empresa?

David Martínez: FHMOUSE es una empresa que surge con la idea de proporcionar servicios de consultoría estratégica y formación de Facility Management, sin perder una visión de concienciación y apoyo al desarrollo de la disciplina en general. Surge porque es necesario vender el FM como lo que es, una disciplina que sin duda va a dar apoyo a las organizaciones, pero que debe entenderse primero como un ejercicio interno de la organización antes que de la visión o posicionamiento de los proveedores de servicios.

P21: ¿Cómo se inicia usted en el mundo de Facility Management?

DM: Me inicié hace ya 18 años durante mis estudios de doctorado en Reino Unido. Allí para obtener el título de Doctor tienes que, entre otras cosas, dar clases en tu propia universidad y en otra distinta. Es ahí donde conocí al profesor con el que colaboré en sesiones del método LT. Un sistema simplificado para el cálculo del consumo energético de oficinas en iluminación y climatización. Esta persona era el director de una gran empresa de provisión de servicios de FM y tras varios meses de colaboración allí, además de otros puestos que ocupé tras acabar mis estudios en el año 2000, acabé dirigiendo la empresa en España y Portugal. Finalmente, me trasladé de nuevo a Madrid.

P21: A su juicio ¿cómo ha ido evolucionando esta disciplina?

DM: Es la pregunta más difícil de contestar. Llevo años viendo y analizando el desarrollo de la disciplina en los distintos mercados y los grados de implantación son muy dispares. Hay una cosa que está clara, los dos mejores indicadores del grado de madurez en un mercado son la formación y los proveedores. La formación es un indicativo de la acogida de la disciplina, sobre todo en aquellos países que han alcanzado la madurez suficiente como para poner en marcha programas de grado. Un país que tenga una o más universidades con la carrera de grado en FM en una muy buena señal. Previos a este paso son los estudios de postgrado y Master, que se acaban convirtiendo en los cursos inferiores de grado. Los proveedores son el pilar que sostiene la disciplina. A veces, la gente se pone las manos en la cabeza cuando digo que externalizar no es hacer FM. Pero cuando explico por qué, se tranquilizan. Creo que las empresas necesitan hacer un análisis interno de qué necesitan, cómo lo quieren, qué pueden aportar, qué esperan, los grados de transferencia de riesgo, control y evaluación de los servicios etc. Entonces, con ese modelo de FM, se disponen a buscar al mejor proveedor de FM (sea de un servicio o de varios). Nuestro trabajo como consultores no tiene sentido si tras un gran proceso de definición no hay unos buenos proveedores capaces de dar el servicio, es decir de “fabricar” esa pieza que hemos diseñado. Es por esto que la existencia de buenos proveedores en un mercado también es un indicador del grado de madurez del mismo.

P21: ¿Qué relación tiene el facility management con otras disciplinas como el interiorismo, la decoración, el paisajismo o el Home Staging? ¿Se toman en cuenta estos aspectos a la hora de realizar un proyecto o ejecutarlo?

DM: El Facility Management agrupa esas y otras muchas áreas. En las que mencionas, lo que importa es el entorno de trabajo. Un Facility Manager debe ser consciente de los espacios de trabajo que crea y de cómo afectan a la forma de trabajar de las personas, a su productividad y como todo esto repercute en la organización. En el caso de “home staging” se estaría aplicando el concepto de FM en el entorno de la vivienda. Por definición, el FM está para dar apoyo a las organizaciones, pero en mercados muy desarrollados o maduros como el de Reino Unido, existen empresas especializadas en dar servicios a comunidades de vecinos o grupos de casas, entornos residenciales o incluso zonas de una ciudad. Estas empresas hacen servicios de FM pero en un entorno de la vivienda.

P21: FMHOUSE ha realizado a lo largo de este año varios eventos de La Semana del Facility Management en diferentes países. ¿Cuál es el objetivo y como se presenta el facility management?

DM: Como he explicado al principio, queremos promover la disciplina y darla a conocer lo máximo posible. Es por esto que estamos organizando eventos en diversos países de LATAM. En estas jornadas se pretende dar a conocer la disciplina desde el punto de vista de las experiencias locales hablando con los responsables de inmuebles de las mayores empresas del país. Además de organizan dos foros para articular la creación de la asociación local de Fm y para que el país se involucre en la participación del proceso de normalización ISO de FM que se está llevando a cabo. También se hacen visitas a edificios emblemáticos de la mano de los responsables de gestionarlos. Y por último se ofrecen dos días de formación especializada en temas de interés del FM

P21: ¿Qué opina del desarrollo de esta disciplina en la zona de LATAM? ¿Cuáles son los países del área que están más avanzados y por qué?

DM: En los países que hemos visitado y que hemos trabajado en FMHOUSE hemos encontrado una situación excelente y una gran predisposición por aprender y por integrar estas formas de trabajar y de definir necesidades en las organizaciones. No se podría definir un país más avanzado que otro porque en todos hemos encontrado indicios de desarrollo. En todos en mayor o menor medida hemos encontrado profesionales trabajando en grandes proyectos, ejemplos de implantación muy interesantes y las empresas de provisión de servicios se están posicionando para lo que va a ser el próximo nicho de negocio del FM sin duda.

P21: ¿Qué expectativas tiene para el año entrante respecto a FMHOUSE?

DM: El año 2015 se presenta muy interesante, con un número importante de proyectos a nivel internacional y clientes con portafolio en Latam. Hemos lanzado el primer canal de televisión en internet en castellano de Facility Management que se llama FMHOUSE TV y que empieza a tener bastantes seguidores. Además hemos centralizado nuestras actividades de investigación y formación en una plataforma que se ha bautizado como el “instituto FMHOUSE”. Con alianzas a nivel internacional entre las mejores universidades internacionales de FM y con acuerdos con institutos de investigación vamos a comenzar a publicar informes de la situación del FM en todos los países de Latam.

Sobre David Martínez:

Ingeniero Industrial, Master en Físicas de edificios y Doctor en Gestión de inmuebles por IESD de la DMU de Leicester (UK) y PDG por el IESE. Reconocido conferenciante y formador, ha impartido jornadas no sólo en Europa, también en América, África o Asia. Profesor invitado de una docena de universidades nacionales e internacionales, es el director académico de los programas de FM de la Universidad Politécnica de Madrid. Como experto reconocido por AENOR en FM, ha sido el representante de España en los procesos europeos y ahora internacionales, de Normalización en Facility Management y Asset Management.

Autor: Alimey Díaz
Foto: Cortesía de David Martínez/FM-House

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